DIE SCHWABINGER BETTENHÄUSER
In Schwabing wandelt die MRG denkmalgeschützte Klinikbauten zu dringend benötigtem Wohnraum für Münchens Pflegekräfte um.
BEZAHLBARER WOHNRAUM FÜR PFLEGEKRÄFTE
Im Norden Münchens, auf dem Areal des Schwabinger Klinikums, realisiert die MRG seit 2020 ein anspruchsvolles Sanierungs- und Nachnutzungsprojekt. Zu Beginn des 20. Jahrhunderts errichtete Architekt Richard Schachner (1873–1936) hier Klinikbauten, die für damalige Verhältnisse höchst modern waren, heutigen medizinischen Ansprüchen jedoch nicht mehr standhalten. Die denkmalgeschützten Bettenhäuser 1, 2 und 3 werden deshalb behutsam saniert und in Wohnraum umgewandelt. Dabei entstehen unterschiedlich große Einheiten, die vorwiegend dem Pflegepersonal der München Klinik gGmbH und der Münchenstift GmbH als Betriebswohnungen zur Verfügung stehen sollen. Während die Arbeiten an den Häusern 1 und 2 voraussichtlich im Jahr 2026 zum Abschluss kommen, beginnt für Haus 3 erst die eigentliche Umbauphase erst 2026/2027.
Ergänzt wird das Großprojekt in den kommenden Jahren durch die Sanierung eines weiteren Bestandsgebäudes: Haus 9/45. Hier sollen eine Kindertagesstätte, der endgültigen Standort der Schule für Kranke (die derzeit in einem Interimsquartier aus Containern untergebracht ist) und ein Zentrum für Projektarbeit entstehen. Diese Einrichtungen gehören ebenfalls zu den integralen Bestandteilen des zukünftigen Gesundheitscampus Schwabing.
Revitalisierung statt Leerstand
Mit dem Umbau stärkt die MRG zum einen den Münchner Gesundheitssektor: Pflegekräfte der München Klinik und des Münchenstift können auf bezahlbaren, kliniknahen Wohnraum zurückgreifen.
Zum anderen wird mit dem Sanierungsprojekt wertvoller Baubestand einer neuen, zeitgemäßen Nutzung zugeführt. Sowohl die „graue" Energie, die in der Bausubstanz steckt und bei Abriss oder Leerstand verlorenginge, als auch die „goldene" Energie, verstanden als ideeller und kultureller Gehalt eines Bauwerks, können auf diese Weise bewahrt werden.
Die ehemaligen Bettenhäuser mit ihren enormen Geschosshöhen, den langen Fluren und den aufwändigen Fenster- und Dachkonstruktionen sowie ihrer grünen Umgebung inmitten alten Baumbestands sind architektonisch und baugeschichtlich herausragend. Diese wertvolle Substanz gilt es mit neuen Konzepten und Technologien weiterzuentwickeln und zu modernisieren. Das geht nur im engen Schulterschluss zwischen MRG, Kommunalreferat und Denkmalschutzbehörde.
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welche aufgaben die MRG übernimmt
Die MRG hat seit 2020 die Gesamtverantwortung für die Revitalisierung der historischen Bausubstanz, die energetisch zeitgemäße Ertüchtigung der Gebäude und ihren Umbau zu Wohnungen inne. Die strengen Denkmalschutzauflagen betreffen unter anderem den Erhalt der typischen Strukturen, der Fenster- und Dachkonstruktionen sowie des wertvollen Baumbestandes auf dem Grundstück . Als Bauherrnvertretung stellt die MRG sicher, dass auf der anspruchsvollen Baustelle alle Arbeiten minutiös ineinandergreifen. Zu den besonderen Herausforderungen des Projekts gehört, dass sämtliche Baumaßnahmen im laufenden Klinikbetrieb erfolgen. Dafür ist eine verlässliche Bauplanung und eine enge Abstimmung zwischen den verschiedenen Schnittstellen notwendig.
Eckdaten
Die Sanierung der Bettenhäuser ist Teil der Entwicklung des Gesundheitscampus Schwabing mit Klinikneubau sowie dem Umbau von Klinik-Altbauten, die an die Stadt zurückgegeben wurden.
Fläche
Haus 1 und 2: jeweils ca. 8.000 m² Wohnfläche.
Haus 3: ca. 4.500 m² Wohnfläche.
InVESTITION
- Haus 1 und 2: ca. 140 Mio €, davon rund 21,3 Mio € Förderung durch den Freistaat Bayern im Rahmen des Kommunalen Wohnraumförderprogramms sowie rund 34,9 Mio € Förderkredit der BayernLabo.
- Haus 3: ca. 60,4 Mio. EUR, davon rund 22 Mio. Fördervolumen.
fertigstellung
Haus 2: Mai 2026.
Haus 1: geplant Winter 2026.
Haus 3: geplant Ende 2029.
wohnungen
- 207 Einheiten insgesamt, davon
132 in Haus 1+2, 75 in Haus 3.
Grundrisse von 21 m² bis 108 m².
Parkgarage
- 40 Tiefgaragenstellplätze (Haus 1) sowie 13 oberirdische Stellplätze für die Mieter*innen.
FOLGEprojekt
Umbau von Haus 9 und 45 zur Nutzung als Schule für Kranke, Kita und Zentrum für Projektarbeit.
beitrag zur Pflegesituation
In den ehemaligen Bettenhäusern entstehen moderne kliniknahe Wohnungen für medizinisches Personal. Die an den Arbeitsvertrag gebundenen Mietverträge helfen, stabile Arbeitsverhältnisse zugunsten einer verbesserten Pflegesituation zu schaffen.
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Bedarfsgerechte grundrisse
Die Grundrisse der Personalwohnungen sind vielfältig und auf unterschiedliche Anforderungen zugeschnitten. Das Spektrum reicht von Ein-Personen-Mikro-Appartements mit bis zu 25 m² Fläche bis hin zu 4-Zimmer-Familien-Wohnungen mit bis zu 108 m² Fläche.
öffnung zur stadt
Die historischen Außenanlagen mit hoher Aufenthaltsqualität stehen nicht nur den Bewohnerinnen und Bewohnern der Bettenhäuser zur Verfügung. Sie können auch von externen Besucherinnen und Besuchern genutzt werden.
BESTAND IM GRÜNEN
Die Schwabinger Bettenhäuser sind eingebettet in wertvollen alten Baumbestand - eine Oase mitten in der Stadt. Dank aufwändiger Planung ist es gelungen, diesen Schatz zu erhalten: als grüne Lunge im Quartier und als natürlichen Schutz vor Hitze.
Liebe zum Detail
Architektonische Details erzählen Geschichten. Viele dieser Details konnten erhalten werden - etwa die historischen Doppelfenster samt Beschlägen, die liebevoll restauriert wurden.
Teilbereiche der Sanierung
Die Revitalisierung der ehemaligen Bettenhäuser und anderer, in die Jahre gekommener Bestandsbauten der Schwabinger Klinik ist ein Mammutprojekt von Stadt, MRG und München Klinik, das sich voraussichtlich noch über Jahrzehnte erstrecken wird. Manche Gebäude werden derzeit noch von der München Klinik genutzt und erst nach und nach zur Sanierung übergeben. Andere nutzt die Klinik weiter oder baut sie neu - wie die 2024 eröffnete Frauen- und Kinderklinik. Ziel des Gesamtprojekts ist ein moderner Gesundheitscampus, der Medizin, Pflege, Betreuung, Wohnen sowie weitere soziale Nutzungen vereint.
Bettenhäuser 1 und 2
In den denkmalgeschützten Häusern 1 (Baujahr 1906, GF 1.970 m²) und 2 (Baujahr 1909, GF 2.075 m²) entstehen insgesamt 132 Wohnungen. Das Spektrum reicht von kleinen Apartments (ca. 21–30 m²) bis hin zu 4-Zimmer-Wohnungen bis 108 m².
Die unterschiedlichen Grundrisse sind bewusst einfach gehalten, die Ausstattung ist qualitätvoll und langlebig. Sämtliche Wohnungen werden von den ehemaligen Klinikfluren aus über vorgesetzte Kuben als Eingangsbereiche erschlossen. Die historische Raumhöhe verleiht den Räumen Eleganz und lässt sich später bei Bedarf zum Beispiel durch Galerien ausnutzen.
Im Zuge der Sanierung wurden die Gebäude vollständig entkernt. Zu den Denkmalschutzauflagen gehört der Erhalt von Fassade, innerer Struktur, Treppenhäusern sowie der Dachkonstruktionen.
Auf der Nordseite sorgen Aufzüge und ein neues Fluchttreppenhaus für weitgehende Barrierefreiheit und Brandschutz, ohne die historischen Grundstrukturen zu verändern.
Bettenhaus 3
Auch Haus 3 wird komplett zu Wohnungen für Pflegekräfte umgebaut. Geplant sind 75 Wohneinheiten mit ca. 4.500 m² Gesamtwohnfläche.
Zum ebenfalls weitgehend barrierefreien Wohnungsmix gehören hier Einzimmerwohnungen (27 bis 52 m²), 2- Zimmer-Wohnungen (38,5 bis 67,5 m²), 3-Zimmer-Wohnungen (60,5 bis 75 m²) und 4-Zimmer-Wohnungen (94 bis 104 m²).
Der Baubeginn ist für Anfang 2027 geplant, die Umbauzeit beträgt rund 3 Jahre.
Schule für Kranke (Interim)
Zum Gesamtprojekt des Gesundheitscampus Schwabing zählt eine elementare Einrichtung: die Schule für Kranke. Hier werden Kinder und Jugendliche unterrichtet, die längerfristig stationär behandelt werden müssen und daher keine Regelschule besuchen können. Die Schulstunden in der Klinik vermitteln ihnen ein Stück Normalität in einer ganz und gar nicht normalen Situation und haben eine wichtige Funktion im Therapiekonzept.
Im Zuge der Modernisierung der Klinik verlor die Schule für Kranke ihren angestammten Platz in Haus 22. Die MRG errichtete daraufhin ein Interimsquartier aus bereits vorhandenen Containern, die auf diese Weise sinnvolle Wiederverwendung fanden. Der unkomplizierte Bau wurde 2024 in Betrieb genommen. Er besitzt helle, freundliche Klassenzimmer, multifunktionale Bereiche und klassische Lehrerzimmer - ganz wie in einer typischen Schule.
Endgültig in Besitz genommen wurde das Interimsquartier 2025, als Lehrer und Schüler die Außenhülle ihrer Schule während einer gemeinsamen Aktion bemalten und verschönerten.
Haus 9/45
Das Ensemble 9/45 besteht aus dem Hauptgebäude (Haus 9) und einem vorgelagerten Bau (Haus 45). Nach der Sanierung, die ab 2027 geplant ist, sollen hier die Schule für Kranke, eine Kita mit drei Kinderkrippen- und drei Kindergartengruppen sowie ein Zentrum für Projektarbeit unterkommen.
Ins Dachgeschoss werden Büroflächen der Schulaufsicht integriert. Im Untergeschoss und in Haus 45 finden gemeinsame Nebenräume (Technik, Lager sowie Multifunktionsflächen) Platz, wodurch das historische Volumen effizient genutzt wird, ohne die Hauptgeschosse zu überfrachten.
Auf diese Weise entsteht ein gemischtes Bildungs- und Betreuungshaus, das verschiedene Altersgruppen und Funktionen unter einem Dach vereint.
Grobphasen der Sanierung
Bauphase 1: Haus 1 und 2 + Interimsstandort der Schule für Kranke
Nach der Planungsphase (2020 bis 2022) erfolgten zunächst die vorbereitenden Baumaßnahmen an den Häusern 1 und 2 (Abbruch Funktionsgebäude, Betoninjektionen zur Unterfangung). Offizieller Baubeginn war im
Oktober 2023. Die Übergabe von Haus 2 an die zukünftigen Vermieter München Klinik/Münchenstift erfolgt ab dem 01.05.2026. Die Vermietung der Wohnungen beginnt ab dem 01.06.2026. Die Übergabe von Haus 1 ist bis Ende 2026 geplant.
Parallel beschloss der Münchner Stadtrat im Juli 2022, einen Interimsstandort der Schule für Kranke (Schulpavillon) zu errichten. Die Planungsphase dauerte von August 2022 bis Mai 2023. Die Aufstellung und Inbetriebnahme des Pavillons wurden bis zum Frühjahr 2024 realisiert.
Bauphase 2: Haus 3
Bettenhaus 3 wurde 2025 von der München Klinik an die MRG übergeben. Nach der Voruntersuchung erfolgte der Stadtratsbeschluss zur Fortführung des Projekts inklusive Mittelfreigabe. Es schlossen sich die Planungsphase sowie die Kostenermittlung an. Auf Grundlage der Entwurfsplanung wurde beim Freistaat Bayern der Förderantrag auf Unterstützung im Rahmen des Kommunalen Wohnraumförderprogramms gestellt. Die Entkernung und Schadstoffsanierung beginnt voraussichtlich Mitte 2026. Mit dem Baubeginn kann Anfang 2027 gerechnet werden. Die Bauzeit beträgt ab dann rund drei Jahre.
Bauphase 3: Haus 9/45
Bereits im Juli 2022 wurde auf Grundlage einer zuvor von der MRG erstellten Machbarkeitsstudie vom Stadtrat über das Nutzerbedarfsprogramm und die Beauftragung der Vorplanung entschieden. Im Herbst 2025 hat der Münchner Stadtrat den Finanzierungsbeschluss gefasst und damit die offizielle Freigabe für den nächsten Projektabschnitt erteilt. Die MRG muss nun die Entwurfsplanung bei den beteiligten Planungsbüros abrufen und erarbeiten. Laut Zeitplan soll die Entwurfsplanung bis Ende 2027 abgeschlossen sein. Der Bauantrag soll im 2. Quartal 2026 gestellt werden, die Baugenehmigung wird für das 3. Quartal 2027 angestrebt. Der Umbau könnte somit Anfang 2028 starten und wunschgemäß bis zum Schuljahresbeginn 2030/ 2031 abgeschlossen sein.
Bauen im kliniksensiblen umfeld
Sichere Abläufe für Klinik und Baustelle
Die Sanierung der Bettenhäuser ist Teil der Umgestaltung des alten Klinikums zum Gesundheitscampus Schwabing. Im Zuge des Klinik-Neubaus und der Nachnutzung von Altbauen wurde das gesamte Areal funktional neu geordnet. Um den regulären Klinikbetrieb nicht zu stören, wurden unter anderem die Wegführungen auf dem Campus angepasst. Bei den Bauarbeiten an den denkmalgeschützten Häusern, unter anderem beim Auf- und Abbau der Gerüste, bei Rohbau‑ und Putzarbeiten sowie bei der Materiallogistik wurde streng darauf geachtet, Lärm und Verkehrsbelastungen auf ein Minimum zu reduzieren. Zu den technischen Absicherungen gehörten Betoninjektionen, um die Gebäude vor dem Absacken zu bewahren. Eine umfassende Schadstoffsanierung wiederum entfernte Altlasten wie Asbest und PCB. Ein eigens eingerichteter Wertstoffhof vor Ort gewährleistete die umweltgerechte Entsorgung aller Materialien.
In unmittelbarer Umgebung der Bettenhäuser 1 und 2 befindet sich der Hubschrauberlandeplatz des Klinikums Schwabing. Um Kollisionen zwischen Hubschrauber und Kränen zu verhindern, musste die Anflugschneise verlegt werden: Anhand exakter Berechnungen konnten die Planer der MRG die einzig sichere Linie bestimmen.
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revitalisierungskonzept
Das Revitalisierungskonzept verbindet den Erhalt der historischen Krankenhausbauten mit einer klaren Neunutzung als Wohn-, Bildungs- und Betreuungsstandort für Pflegekräfte, Kinder und schulpflichtige Patient*innen. Die denkmalgeschützten Strukturen sollen einerseits bewahrt werden, müssen jedoch anderseits behutsam transformiert werden, um zeitgemäße Standards für Wohnen, Kita und die Schule zu erreichen. Die Gebäude haben jeweils Untergeschoss, Erdgeschoss, drei Obergeschosse und Dachgeschoss sowie zwei Verbindungsgänge, die in die Wohnnutzung integriert werden.
Im Fall der Schwabinger Bettenhäuser wurden die langen Gänge in geräumige „Foyers“ umgewandelt. An der Nordseite ergänzen Fahrstühle und ein Not-Treppenhaus die Gebäude. Passend gefertigte Einbauten helfen dabei, die Höhe der Räume von bis zu 4,30 Metern optimal zu nutzen. Wo immer möglich, blieben Kanten und Rundungen, Treppen, Böden oder Decken erhalten, wurden stabilisiert und um eine zeitgemäße Haustechnik ergänzt. Im ebenfalls ausgebauten Dachgeschoss sorgen neu eingebaute Gauben für viel Tageslicht, sodass wie in den anderen Geschossen schöne, helle Wohnungen entstehen – mit einem traumhaften Blick über Schwabing.
In der späteren Schule für Kranke sollen die breiten Flure und hohen Räume eine ruhige, übersichtliche Lernumgebung schaffen, die sowohl Rückzug als auch Betreuung im kleinen Maßstab ermöglicht. In der Schule entstehen Unterrichtsräume, Gruppenräume, Therapieräume sowie Lehrerarbeitsplätze. Die Organisation orientiert sich an den besonderen Anforderungen längerfristig erkrankter Kinder. Durch die Einbindung in ein historisches Haus mit viel Tageslicht und Blickbeziehungen ins Grün entsteht ganz bewusst eine „nicht-klinische“ Atmosphäre, die den Genesungsprozess unterstützen soll.
Wohnraum schaffen
Leerstand sinnvoll nutzen
Gleich zwei Herausforderungen sind es, denen das Sanierungsprojekt der Bettenhäuser entgegentritt. Zum einen der angespannten Pflegesituation: Einrichtungen tun sich nach wie vor schwer, qualifiziertes Pflegepersonal dauerhaft an sich zu binden. Zum anderen dem Wohnraummangel, der die Stadt München seit Jahrzehnten prägt. Vor diesem Hintergrund hat sich die Stadt schon länger zum Ziel gesetzt, erschwingliche Wohnungen für medizinisches Pflegepersonal intensiv zu fördern. Mit den lichtdurchfluteten Apartments in den ehemaligen Bettenhäusern - gebunden an einen Arbeitsvertrag - haben die München Klinik und die Münchenstift im Bewerbungsprozess nun ein starkes Argument an der Hand. Wer hier einzieht, kann sich nicht nur an der würdevollen und wohligen Atmosphäre freuen, sondern hat auch einen kurzen Arbeitsweg zu den Kliniken. Beim Umbau war es das Ziel der Planungsteams, das vorhandene Volumen möglichst gut zu nutzen und zugleich individuelle Grundrisse für verschiedene Anforderungen zu schaffen.
Bewahren und Erneuern
Von großen Linien bis zu kleinsten Details
Zu den zentralen Elementen der Sanierung gehört das seltene Dachtragwerk aus einer rund 100 Jahre alten Stahlbeton-Binder-Konstruktion. Wegen ihrer Seltenheit wurde diese Konstruktion in den Häusern 1 und 2 nicht durch moderne Strukturen ersetzt, sondern in aufwändiger Handarbeit Stück für Stück instandgesetzt. Auch die historische Fassade, die markanten Treppenhäuser, und die breiten Flure in den historischen Gebäuden blieben erhalten. Letztere wurden zu großzügigen Foyers umgestaltet und durch neue Aufzüge und Treppenhäuser ergänzt, um Barrierefreiheit zu ermöglichen und Brandschutzstandards zu erfüllen. Die historischen Doppelfenster mit den Beschlägen sind ebenfalls Teil des Denkmalschutzes. Um nicht nur ihre äußere Schönheit, sondern auch ihre Funktionalität zu erhalten bzw. wiederherzustellen, waren zahlreiche Arbeitsschritte erforderlich.
Im Dachgeschoss entstanden durch den Einsatz von Gauben und Dachflächenfenstern zusätzlich helle Wohnräume nach aktuellen Energiestandards, ohne die Denkmalschutzauflagen zu verletzen.
Grüne Umgebung
Frischluft und Hitzeresilienz
Bei ihrer Errichtung zu Beginn des 20. Jahrhunderts wurde die Umgebung der Bettenhäuser liebevoll mit Baumreihen bepflanzt - schließlich sollte auch die Klinikumgebung Patient*innen wie Personal zugutekommen. Heute sind alte Bäume in der Stadt ein wertvolles und geschütztes Gut. Das Credo der MRG für die Baustelleinrichtung lautete daher: „Eher Umwege in Kauf nehmen als Bäume fällen.“ Der Aufwand lohnt sich, weil ausreichend Schatten in Zukunft immer wichtiger für unser Mikroklima wird. Auch tragen die Pflanzen zu einer besseren Luft im Quartier bei. Im Zuge der Sanierung der Bettenhäuser werden die gesamten Außenanlagen wiederhergestellt. Die Mischung aus Rekonstruktion der historischen Pläne und neuen Details steht für eine hohe Aufenthaltsqualität - die auch Besucher*innen des Campus genießen dürfen.
Der Zeitplan
Anfang des 20. Jahrhunderts errichtete der Architekt Richard Schachner in Schwabing für damalige Verhältnisse hochmoderne Klinikgebäude. Rund 100 Jahre später sollen die inzwischen veralteten, aber denkmalgeschützten Bauten neu genutzt werden.
Aktuelles zum Projekt
Hier finden Sie die neuesten Updates rund um die Generalsanierung des Gasteig.
